静岡市、島田市の皆様こんにちは。

外壁塗装・屋根塗装・雨漏り修理の専門店、

株式会社あおば工房、プロタイムズ静岡葵店・プロタイムズ島田店

代表取締役の後藤です。

アパートの外壁は、一般的な戸建て住宅に比べると非常に広く、トラブルが発生する面積が多いです。建物全体を眺めたとしても、細かい劣化までは確認しきれない場合もあります。そのため、建物の細部で発生しているトラブルを解消するためにも「定期的なメンテナンス」が重要なのです。

特に、これから訪れる梅雨と台風シーズンは、建物に発生している細かなトラブルが原因で大きなトラブルに発展する可能性もあります。

今回のお役立ちコラムでは「アパートを台風前にメンテナンスしておく重要性」についてご紹介したいと思います。

アパートの劣化症状

普段、建物に住んでいるとなかなか気づかない「日常的に目にする建物の劣化症状」は、かなり多くあります。しかし、あまりにも当たり前すぎて問題視できなくなってしまうということをご存知でしたか？

これは、住民に近いほど気づかなくなっていくものなので、少し気をつけてチェックしてみてください。できる限り早く対処しなければ、大きな被害になると修繕コストも大きくなってしまいますよ。

外壁のひび割れ

外壁のひび割れの許容範囲は「0.3mm幅」です。それを超えてしまうと、雨漏りがいつ発生してもおかしくないと言われています。表面の塗膜がひび割れているなぁと感じた場合、すでに許容範囲を超えている可能性があるので、管理組合や管理会社に相談してみましょう。

市販されているボールペンの多くは0.5mmの太さで、細いタイプでも0.3mm幅です。それらと同等に見えるようであれば、早急に対処すべきでしょう。

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防水工事の劣化

屋上の防水工事が劣化しているのは確認できないかもしれません。しかし、ベランダ部分の劣化状況は確認できるはずです。また、エントランスの屋根部分に施工されている屋根防水は、比較的目につきやすいです。2階以上の改装にお住まいであれば、目にする機会は多いです。

通常の防水膜は、完全にフラットな状態に見えます。これが、少しでもボコボコとした感じに見えるのであれば、防水膜は劣化していると考えられるでしょう。

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鉄筋爆裂

なかなか耳にすることがないキーワードかもしれませんが、アパートの構造に使用されている鉄筋の劣化によって、表面のコンクリート部分が爆裂します。これは、外壁の劣化により雨水が鉄筋部分まで入り込むことで、サビが発生することが原因です。

サビた鉄骨は、従来のサイズよりも太くなってしまいます。しかし、周囲はコンクリートによって完全に埋められているため、太くなった鉄骨は思うように太ることができません。そのため、形状を維持しようとしているコンクリートを内部から圧迫し続けてしまうことで、コンクリートにストレスを常にかけ続けることになります。

その結果、ストレスの臨界点を超えてしまったコンクリートが押し出されてしまい、内部から爆破されたように弾けてしまうのです。これを鉄筋爆裂と言います。

広範囲で発生するのではなく、部分的にコンクリートが剥がれ落ちるような症状なので、発生した直後には気にかける人は多いです。しかし、それ以上被害が広がらないような場合、爆裂していても建物が傾くようなことがないので記憶から薄れてしまいがちです。

小学校等ではこのような現象がよく起こっています。しかし、補修されずに放置されている現実があるため、公共施設であっても軽視されがちなトラブルだということを覚えておいてください。

モルタル浮き

ひび割れの被害が広がってくると、表面だけではなく「表層を剥がすようなひび割れ」が発生します。これは、外壁よりも階段などの裏側でよく発生する症状です。本来であれば密着しているはずのモルタルや塗膜が、内部で剥がされてしまうようにひび割れが進むために発生する症状です。

公共団地などでは、階段裏のモルタルが剥がれているという症状をよく目にします。そのまま使用することもできてしまうため、美観的な問題としか認識されません。しかし、実際には階段等の防水機能が薄れてしまうため、雨漏りや構造材の劣化につながる大きな問題だということを覚えておきましょう。

長尺シートの劣化

階段などの共用部分に敷かれている塩ビシートのことを「長尺シート」と呼びます。コンクリート打ちっぱなしや、防水塗膜で覆われているという場合も多いですが、しっかりとシートでカバーしているというアパートも存在するのです。

しかし、ここのシートが剥がれていると、多くの場合「住民によって剥がされる」という事態が発生してしまうため、本来張られていたシートの存在すら認知していない住民がいてもおかしくないのです。

事実、シートが剥がれていると邪魔で、登る際には足が引っかかってしまい、降る際には滑ってしまうという危険な状態なので、剥がしたくなってしまうのもおかしくありません。ただし、防水性などが失われるので、これが原因で雨漏りにつながる可能性もあるということを覚えておきましょう。

長尺シートの劣化は、何もシート部分だけの問題ではありません。壁面との設置部分にはシーリングが施されており、階段の角の部分には滑り止めゴムを設置するための金属レールも設置されています。

これらの剥がれや、溶接部分の破断なども長尺レールの劣化として考えられるのです。

塗装のチョーキング（白亜化）

チョーキングという現象は、塗装面であればどこにでも発生する可能性がある劣化症状です。特に、金属面に塗装している場合には頻発しています。少し古めの2階建アパートなどを想像してみてください。

金属製の外階段があるような場合、玄関アプローチ部分には鉄板が敷かれていて、それを支えている4寸角ほどの金属柱。これらは同じ色で塗装されるのが一般的です。しかし、メンテナンス不足の場合、塗装が劣化してしまうため白亜化が進んでしまいます。

小さなお子様などは、ここを支点にしてグルグルと回っていることもあります。その際、洋服や手のひら、腕などが真っ白になるという悲惨な状況を目にしたことがある方は多いはずです。

塗膜剥離

塗膜の白亜化が進んでいくと、塗膜の裏側に雨水が染み込んでしまい、内部でサビが発生するということがよく起こります。そのせいで、塗膜が剥がれてしまうのです。

始めは、部分的に小さな浮きが点在するようになります。その浮きを指で押すと、パリパリと塗膜が破れて面白がるお子様は多いです。さらに被害が進むと、小さかった浮きが大きめの浮きに変わっていきます。

この段階まで進むと、ほとんどの場合塗膜の裏側は全体的にサビだらけです。硬めの棒を表面で転がすと、大規模な塗膜の剥離が発生してしまうでしょう。

シーリング材の劣化

雨樋の固定や外壁材の目地埋めなど、シーリング材は多くの場所で使用されています。しかし、紫外線や酸性雨などの影響を受けて、シーリング材が硬化してしまい、ひび割れが発生するということを覚えておきましょう。また、ひび割れ以上に「縮み」が発生することが大きな問題です。

ひび割れたシーリング材は、雨水を防ぎ切ることが難しくなります。これ自体も問題ですが、縮んでしまったシーリング材は、雨水を邪魔することすらできなくなってしまいます。

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タイル剥離・欠損

花壇や外壁など、多くの場所でタイルが使用されていますが、レンガ積みのような作りではないということを覚えておいてください。タイルは貼り付けられているだけです。そのため、接着剤として使用されているシーリング材の劣化によって剥がれてしまいます。

しかも、タイルを補修するとなると、結果的に部分補修だけで済まなくなるため、高額な修繕費用が必要になってしまうのです。

アパート劣化箇所への対処方法

上記でご紹介したようなアパートの劣化症状は、しっかりと補修することで対処できます。部分補修で対処できるものから、大規模修繕が必要なものまでさまざまですが、簡単に対処方法をご紹介します。

外壁のひび割れ

シーリングやモルタルなどで、ひび割れを埋めていきます。隙間がある状態だと、振動によって被害が拡大してしまうのです。

防水工事の劣化

防水工事の劣化は、新しい防水層を形成することでしか対処できません。施工場所にあった防水工事で、新しい防水層を作ります。定期メンテナンスで確実に対処しておきましょう。

鉄筋爆裂

内部でサビた鉄骨を入れ替えることはできません。そのため、表面のサビを落とし、しっかりとサビ止めを施した上で補修用モルタルで埋めるという対処が必要になります。

モルタル浮き

モルタルが部分的に剥がれるということは、その周囲のモルタルも近いうちに剥がれてしまうことが考えられます。そのため、一度剥がし切ってしまった上で再度モルタルを塗り上げる必要があるでしょう。

部分補修も可能ですが、経年劣化であれば形成し直すことが一番確実な対処方法になります。

長尺シートの劣化

劣化した接着剤を全て取り除き、金属レールなども新しいものに入れ替えます。その上でシートの再設置が必要です。

塗装のチョーキング（白亜化）

高圧洗浄をかけると、古い塗膜が剥がれていくでしょう。残った塗膜をしっかりと取り除き、再度塗装工事を行えば対処完了です。

塗膜剥離

金属部分のサビをしっかり対処しなければ、すぐに塗膜が剥離してしまいます。そのため、入念なケレン作業が重要になります。下地処理が適切に行ってから塗装をして完了です。

シーリング材の劣化

打ち替えます。劣化したシーリング材には何も役目がありません。完全に取り除き、汚れもしっかりと洗い流した上で、新しいシーリング材を確実に打ち込んでいくのです。その際、空気が入ってしまうと十分な効果が発揮できなくなります。隙間なく打ち込む技術が必要です。

タイル剥離・欠損

一般的には、剥がれた部分を再度貼り付けて終わります。しかし、新築時から一緒に貼り付けられていることを考えると、一部だけが劣化して剥がれ落ちたとは考えられません。そのため、確実性を考えると「周辺を含めた貼り直し」を検討すべきでしょう。

エポキシ樹脂を流し込んで、強制的に劣化部分に接着剤を充填する方法もありますが、後日別の場所が剥がれる可能性は否めません。

アパートの劣化、台風前に直して安心！あおば工房へご相談を

アパートにお住まいの皆様、建物の劣化は放置すると取り返しのつかない事態を招くことがあります。特に台風シーズン前は、早めの対策が重要です。

外壁のひび割れや防水工事の劣化、鉄筋爆裂、モルタル浮き、長尺シートの劣化、塗装のチョーキング、塗膜剥離、シーリング材の劣化、タイル剥離・欠損など、アパートには様々な劣化症状が現れます。これらの症状は、放置すると雨漏りや構造的な問題を引き起こし、大規模な修繕が必要になることもあります。

プロタイムズ静岡葵店・プロタイムズ島田店/株式会社あおば工房では、アパートの劣化診断から修繕まで、専門家が責任を持って対応いたします。

小さなひび割れから大規模な修繕まで、お気軽にあおば工房にご相談ください。24時間受付のお問い合わせフォーム、専門スタッフが丁寧に対応するメールや電話、実物を見ながらご相談いただけるショールームをご用意しております。台風シーズンを前に、安心して暮らせるアパートを一緒に目指しましょう。

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