静岡市、島田市の皆様こんにちは。

外壁塗装・屋根塗装・雨漏り修理の専門店、

株式会社あおば工房、プロタイムズ静岡葵店・プロタイムズ島田店

代表取締役の後藤です。

アパートやマンションの修繕においては、計画的な資金管理が成功の鍵を握ります。修繕工事の資金調達にはさまざまな方法が存在し、それぞれの方法が持つ独自の特性を理解することが重要です。

予期せぬ資金不足に直面したときの対応策として、一時金の徴収や修繕積立基金の活用が考えられますが、これらの手段が適切に用いられていない場合、修繕工事の遅延や追加費用の発生につながることもあります。

今回のお役立ちコラムでは、以下の重要なポイントに焦点を当ててお話ししていきたいと思います。

1. 修繕積立金、修繕積立基金、そして一時金の違いとその適用状況
2. 資金不足が生じた場合の具体的な対応策
3. 資金調達の計画と管理について

アパート・マンションの管理者様、オーナー様が今回のお役立ちコラムの情報をもとに、より効果的で効率的な資金管理戦略立案ができるようになることを目指しています。

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アパートやマンションの修繕工事をする際の一時金とは？

アパートやマンションの修繕工事を行う場合、修繕費用を用意する必要があります。その際、3つの資金調達方法が考えられるのです。

• 一時金

• 修繕積立金

• 修繕積立基金

これらの違いについて覚えておきましょう。

一時金とは

一般的には、修繕積立金によって建物の修繕費用は賄います。しかし、積立金では不十分な場合に、オーナーや住民が協力して資金を臨時徴収することを「一時金」といいます。

本来であれば、毎月徴収積立している修繕積立金で対応できるのがベストです。しかし、修繕箇所が多かったり、突発的な修繕が必要だったりする場合、定期徴収している積立金では賄いきれなくなるケースは少なくないのです。

よくあるケースでは、新築時に設定した修繕積立金が安すぎることで、十分な資金が集まらないままメンテナンス時期を迎えてしまうというケースです。このような場合、積立金以外に一時金を徴収して対応するということが一般的に行われています。

修繕積立金とは

修繕積立金の目的は「共用部分の維持や大規模修繕」のために、毎月の家賃とは別に積み立てていく費用のことを言います。区分所有している全ての住民に支払い義務が生じているので、設定されている金額を積み立てられていくでしょう。

ただし、建物の全戸数に対して金額が設定されているため、満室状態であれば予定している金額が積み立てられますが、空き部屋がある場合にはその分の積立金が不足してしまいます。

この不足金を住民で負担するわけではないので、修繕工事の周期になった際に「一時金」の徴収が発生する場合があるのです。この場合、一時金を負担できない世帯が発生する場合があります。

一時金が満額集まらない場合には、管理組合が借入して立て替えるというのもよくあるケースです。その場合、以降の修繕積立金を大幅に増額して徴収するという方法を検討することになるでしょう。

修繕積立基金とは

定期的に積み立てていく修繕積立金とは違い、修繕積立基金は「新築マンション購入タイミングで1度だけ」徴収される特別な費用になります。これは、新築マンションにプールされていない修繕積立金の予備資金として徴収されるのです。

新築マンションの場合、もし数年中に大規模な破損が発生してしまった場合、修繕積立金が集まっていないため資金不足で修繕できない状況が発生してしまいます。そのような状態を回避するために用意されている徴収制度なのです。

ここで「新築マンション」と前提した理由は「中古マンションには適用されない」制度だからです。ちなみに、新築の定義は「建築後1年以内」を指します。そのため、2年目以降の建物には修繕積立基金は発生しません。

修繕工事の際に一時金を集める問題点

修繕積立金が不足していて一時金を徴収する場合、いくつかの問題が発生するので、これもしっかり電子帳簿と理解しておくべきです。対応を間違えると、オーナー様が困ることになります。

未納・滞納問題

国土交通省では、5年周期で「マンション総合調査」という調査を行っています。これは、マンションの維持管理等に関わる情報を集約した情報です。その中に「修繕積立金の滞納」という内容に触れている部分があり、平成30年度マンション総合調査結果では、以下のように明記されています。

（抜粋：国土交通省　平成30年度マンション総合調査結果）

このトラブルの対処状況として、以下のような情報も記載されていました。

つまり、話し合った結果徴収できているというわけではないのです。このような状況の打開策として、修繕計画の見直しや修繕積立金の金額見直しなどを施行している状況です。なお、古い物件になる程、見直しが行われる傾向にあります。

しかし、区分所有者の多くに高齢化の波が押し寄せている状況で、修繕積立金を安定して確保できない状況が発生しているという、根本的な問題を抱えてしまっているため、効率的な対処方法が見つからないというのが実情です。

資金不足で支払不能になる

修繕積立金が不足していると、当然ですが「工事ができない」という状態に陥ります。また、仮に工事が進んだとしても「支払いができない」状況に変わりはありません。その結果、着工したものの支払いができないために、途中で工事が止まってしまうという最悪な状況が発生する可能性があるのです。

当初は工事費用が不足しているという状況ではなく、予定していた金額で工事が完了するものとされていたにもかかわらず、工事を進めるうちに劣化状況が予定以上に深刻化していたという場合、予定金額では足りないという場合も支払不能になってしまいます。

不足金があまりにも高額ではないという状況であれば、管理組合が借入をすることで対処することもできます。その前に住民からの一時金を募り、各自の負担で工事を完了できるのが最良の方法です。

しかし、数百万円単位の資金不足になってしまうと、一時金で徴収する金額も大きくなってしまうので、協力を得られないという状況が発生してしまいます。このような場合に借入をして対処するという方法を取るのです。

しかし、管理組合でも借入できる保証はなく、もし借入失敗となった場合、工事は途中で止まってしまうのです。

修繕工事で発生する問題の対策

修繕工事を行う際の問題をできる限り少なくするために、しっかりと対策を考えておくことをおすすめします。仮に問題が発生した場合、以下のような対処方法を検討する必要が出てくるでしょう。

修繕計画の見直しが必要

修繕工事に対する正しい計画を立てているつもりでも、材料の価格高騰やインフレの影響を受ければ、十分だと思っていた修繕計画が瓦解してしまいます。そのため定期的に修繕計画は見直しをするようにすべきでしょう。

特に、修繕周期が近くなった際には、その年の状況に合わせて修繕計画を見直すことをおすすめします。

また、長期修繕計画もしっかりと見直しが必要です。一般的に30年周期で長期修繕計画は見直しが必要といわれています。30年もの期間が空いてしまうと、世情は大きく変化しているため、当初予定していた物価や金融状況も全く変わってしまうのです。

そのため、定期的に修繕計画を見直すことで、予算の軌道修正を行わなければならないのです。

管理費からの資金立替えも検討

修繕積立金が潤沢に集まっていれば、修繕工事に多額の費用が発生したとしても焦る必要はありません。しかし、十分な資金が集まっていなかった場合には、どのように資金を捻出するかを考えなければなりません。

住民からは、修繕積立金を毎月一定額徴収しているという状況もあるため、できることなら一時金の徴収をしたくないと考えるオーナー様は多いです。そのため、オーナー様が自己資金を投入してしまうというケースも少なからず発生することがあります。

この捻出場所を管理費に乗せるというのも一つの方法です。

最終的に、工事資金をしっかりと支払うことができれば問題がないため、オーナー様や住民が賄うべきではありますが、管理会社や不動産業者もその建物によって利益を得ています。そのため、不足金の協力を仰ぐというのは無謀な方法ではありません。

ただし、その後の条件に変化が発生する可能性はあるので、そこも踏まえた上で検討してみましょう。

一時金に頼らない積立方式の採用

修繕積立金が適切に集まれば、修繕工事で悩む必要はないのです。つまり、しっかりと積み立てられる方法を採用すれば良いということになります。

単純に金額を増額するということは難しいですが、住民の協力と、オーナー様の努力によって修繕積立金をしっかりと集める方法を考えてみましょう。

借入で資金調達

どうしても資金が不足してしまうという場合は、管理組合やオーナー様自らが借入をしなければならないでしょう。しかし、これは最後の手段だということをしっかりと理解しておいてください。

一時金が集まらず、どうしても工事費用を支払えないとなった段階であれば、工事を完了するために借入をするというのはよくある手段です。

その後、修繕積立金の増額によって返済の補填を行うという流れになります。

アパート・マンションの修繕工事のご相談は「あおば工房」へ！

アパートやマンションの修繕工事において、修繕積立金、修繕積立基金、そして一時金の役割と重要性についてくわしくお話ししてきました。

修繕積立金は定期的なメンテナンスと大規模修繕のために設けられていますが、不足した場合には一時金の徴収や借入を考慮する必要があります。また、新築マンションでは、修繕積立基金が初期の大規模な修繕に対応するための重要な資源となります。

アパートやマンションの管理は計画的に行うことが重要ですが、予想外の出費や資金不足が発生することもあります。そのため、修繕計画の定期的な見直しと、適切な資金管理が必要です。資金不足に対処する方法として、住民との協議による一時金の徴収や金融機関からの借入れも検討することが推奨されます。

もし修繕工事の計画や資金調達について不安や疑問があれば、プロタイムズ静岡葵店・プロタイムズ島田店/株式会社あおば工房がサポートいたします。修繕工事に関するご相談や資金調達のアドバイス、効果的な修繕計画の立案について、お問い合わせフォーム、メール、電話でのお問い合わせをお待ちしております。

また、より具体的なご相談を希望される方は、直接ショールームへお越しいただくことも可能です。専門のスタッフが一つ一つのご質問に丁寧にお答えし、最適なソリューションをご提案いたします。

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